En quoi consiste le recouvrement locatif ?

Dans les faits, un loyer est une créance. Elle est due en échange de la mise à disposition d’un bien, mobilier ou immobilier. Si le loyer le plus connu est celui que l’on règle en échange d’un logement, il en existe de nombreuses autres possibilités, autant à titre professionnel qu’à titre privé. Dans tous les cas, un loyer non versé à la date prévue entraîne un impayé et peut engendrer une procédure de recouvrement locatif.

Les différents types de baux

La procédure de recouvrement doit être adaptée à chaque type de bail. On peut les classer en trois grandes catégories :

  • Le bail d’habitation, le plus connu ;
  • Le bail commercial ;
  • Et les autres baux

En cas d’impayé, les procédures sont assez semblables. Pour un bail d’habitation, il est prévu un commandement de payer les loyers délivré par huissier. Dans ce cas, la loi est même stricte et rigoureuse. L’article 24 du 6 juillet 1989 est sans équivoque. Dans le cadre d’un bail commercial, la procédure est la même mais ne relève pas du même code. Ici, c’est le code du commerce qui s’applique (article L-145-41). Enfin, les baux généraux sont régis par l’article 1728 du code civil. 3 types de baux relevant de trois codes différents. Voilà une des raisons qui font que la procédure de recouvrement locatif peut s’avérer très compliquée. Un argument de plus en faveur d’une agence de recouvrement, véritable spécialiste des recouvrements, quels qu’ils soient.

Quelles sont les procédures à suivre ?

Les procédures ont beau relever de codes différents, elles restent somme toute assez semblables. Un contrat de bail précise certains points ;

  • La somme à régler ;
  • La périodicité des échéances ;
  • La date exacte de paiement pour chaque période.

Dès lors que l’un de ces points n’est pas respecté, une procédure peut s’ouvrir. Dans tous les cas, la première démarche à suivre est d’adresser au locataire (ou eu preneur) une lettre recommandée valant mise en demeure de payer les loyers en question. En toute logique, à réception de cette missive, le locataire doit prendre contact avec son propriétaire bailleur et s’engager à régler la somme réclamée. Des intérêts, sortes de pénalités de retard, peuvent être comptés dès la réception de la lettre R/AR.

Dans le cadre d’un loyer d’habitation, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour régler l’intégralité de la somme. S’il n’obtempère pas, le contrat de bail peut se voir résilié. Mais la procédure exige le passage devant un tribunal d’instance le plus proche du lieu de résidence du locataire. Dans le cas d’un bail commercial, le locataire ne dispose que d’un seul mois pour régler la dette. Et en cas de non paiement, la demande de résiliation de bail s’effectue auprès du tribunal de grande instance le plus proche de l’immeuble. Enfin, en ce qui concerne les baux généraux, tout dépend des clauses résolutoires mentionnées dans le contrat de bail. Ici, ces conditions sont laissées libres. Le bailleur et le preneur s’entendent donc à la signature du bail sur les conditions de résiliation.

Dans tous les cas, si le locataire ou le preneur refuse de régler ou conteste le montant à régler, il faudra recourir à l’expertise d’un tribunal. L’étape suivante sera l’appel à l’huissier de justice, seul personne à même de faire exécuter le jugement. Il ne peut exister que deux options après un commandement de payer ;

  • Soit le locataire règle la dette et tout rentre dans l’ordre ;

Soit il ne paye pas et le propriétaire bailleur est libre du délai de sa procédure.

La solution Agrège sur le recouvrement locatif

La meilleure solution en cas de loyers impayés reste de faire appel à un cabinet de recouvrement. Si l’on considère le délai moyen pour recouvrer ses fonds dans un cas pareil, à savoir 200 jours, il est préférable d’épargner du temps et de l’énergie en faisant appel à de vrais spécialistes. Agrège ne se rémunère qu’en cas de réussite de l’opération. Vous ne prenez donc aucun risque financier. D’autre part, les agents de recouvrement connaissent les procédures et savent comment l’accélérer. Une façon d’économiser les coûts liés aux actes, un gain de temps précieux dans la communication avec les huissiers de justice, un gain de rentabilité et un gain de temps dans la reprise du logement. Pour finir, le cabinet met à votre disposition un interlocuteur unique maîtrisant parfaitement le dossier que vous lui confiez.

Recouvrement amiable ou contentieux : comment choisir ?

Le recouvrement amiable et le recouvrement contentieux sont deux choses différentes. Si la première méthode permet la négociation, la seconde est possible seulement après l’obtention d’un titre exécutoire. Dans les faits, la procédure de recouvrement contentieux est seulement possible après l’échec des négociations dans le cadre d’une procédure de recouvrement amiable. Il n’y a donc pas à choisir entre l’une ou l’autre.

Le recouvrement amiable

Dans les faits, une dette est quelque chose de normal. En effet, elle s’inscrit dans un échange entre une prestation de service ou l’achat d’un produit et le règlement inhérent. La dette ne devient impayée que lorsque la date d’exigibilité de la créance est dépassée. Cette échéance dépassée, le créancier doit recourir au recouvrement de créances pour obtenir le paiement en contrepartie de sa prestation. Dès la première relance par courrier recommandé avec accusé de réception, la procédure de recouvrement amiable est considérée comme lancée. Pour être valable, elle doit contenir certaines informations :

  • Les coordonnées du créancier et/ou de la société tiers chargée du recouvrement ;
  • Les éléments relatifs à la créance en elle-même (date, montant, contrepartie, détails) ;
  • La mention de l’obligation de régler la somme due accompagnée des textes de lois correspondants.

Le recouvrement amiable est un préalable à toute action judiciaire éventuelle. La durée de cette période est plus ou moins longue, en fonction de la patience du créancier envers son débiteur. Durant cette période de négociations, les relances peuvent se faire par différentes voies ; téléphone, mail, courrier postal… Mais attention à ne pas franchir un certain seuil et à ne pas harceler le débiteur, qui pourrait s’en plaindre. Des appels trop fréquents ou une présence permanente sont répréhensibles. De surcroît et par expérience, ces méthodes de pression ne facilitent pas plus le recouvrement des fonds, amenant le débiteur à se positionner finalement en victime de harcèlement. Toutefois, lorsque le retard de paiement fait suite à un problème passager du débiteur, la simple mise en place d’un échéancier, validé par les deux parties, suffit bien souvent à régler le problème. Il est toujours préférable de prendre le temps de se faire payer plutôt que de vouloir forcer le paiement et de ne rien récupérer, ou si peu par rapport aux frais engagés.

Le recouvrement judiciaire

Malgré tous les efforts consentis par le créancier et sa bonne foi affichée quant aux problèmes rencontrés par le débiteur et qui ont conduit à la situation de litige que l’on connaît, il arrive qu’aucune solution ne soit trouvée. Le créancier a donc la possibilité de recourir au recouvrement contentieux. Il lui faudra pour cela mettre en place différentes actions juridiques dans le but d’obtenir un titre exécutoire, forçant le paiement par la justice, du débiteur. Et les choses deviennent tout de suite beaucoup plus compliquées, beaucoup plus coûteuses et beaucoup plus longues dans leur gestion.

Plus long et plus compliqué parce que strictement encadré par le droit français dans le but d’éviter toute procédure abusive. Dans un recouvrement contentieux, on attaque directement les comptes bancaires et le patrimoine, mobilier et immobilier du débiteur. Il est donc normal que toutes les précautions soient prises. Les procédures établies sont longues et peuvent s’avérer coûteuses, ne serait-ce qu’en frais d’avocats. Dans l’ordre, il faut obtenir un titre exécutoire auprès de la justice. Ce titre doit être dûment signifié au débiteur par voie d’huissier. Alors, seulement à ce moment là, la procédure en contentieux débute, à charge de l’huissier, seul habilité à faire respecter un titre exécutoire. Lorsque les sommes sont modiques, il arrive donc souvent que les entreprises passent leurs créances en pertes sur le bilan. La balance frais-durée-énergie / recouvrement des fonds étant rarement positive.

De l’intérêt d’une bonne gestion du poste client pour une entreprise

De fait, on comprend mieux l’importance d’une phase de recouvrement amiable bien maîtrisé. Dans l’absolu, il est préférable que cette dernière soit longue si elle doit être profitable, même si l’intégralité des frais n’était recouvrée qu’au bout de plusieurs mois, voire plus. Un mauvais arrangement vaut toujours mieux qu’un bon procès dit l’adage. C’est souvent vrai tant les procédures de recouvrement judiciaire peuvent être longues. Mais la meilleure chose à faire, c’est encore d’anticiper, en prenant grand soin de son poste client. Il est important de pouvoir être sûr des capacités financières de son client, d’être bien renseigné sur son enseigne, ses coordonnées, ses cautions, etc, avant même de lui octroyer une facilité de paiement. De nombreuses entreprises attendent quelques années avant de concéder des différés de paiement à certains de leurs clients.

Mais que l’on soit particulier, artisan ou grande entreprise, la règle à retenir est qu’une procédure de recouvrement amiable, même longue est toujours préférable à un recouvrement contentieux. D’autant plus si cette procédure est suivie ou accompagnée par une société de recouvrement, spécialiste des procédures amiables.