Quelle procédure pour le recouvrement des loyers impayés ?

Loyer impayé

Le loyer est une dette comme une autre. Comme lors d’un contrat, son existence est due à une contrepartie ; ici, la mise à disposition d’un bien, mobilier ou immobilier, à titre privé ou professionnel, sur une durée fixée entre le bailleur et le preneur. De fait, tout manquement au règlement du loyer devient un impayé. Mais quelle est la procédure à suivre en cas de loyers impayés ?

La procédure à suivre dépend du type de bail

Quel qu’il soit, un bail contient toujours 3 informations identiques ;

  • Le montant des échéances à devoir ;
  • La périodicité du règlement (mensuel, trimestriel, annuel) ;
  • La date exacte des paiements.

Dès lors que l’un de ces trois points n’est pas respecté (montant inexact, périodicité non respectée, date de règlement dépassée), l’échéance due devient l’équivalent d’une facture impayée. Le propriétaire bailleur a donc tout le loisir de lancer une procédure de recouvrement locatif.

Quel que soit le type de bail, la procédure débute toujours par une lettre recommandée avec accusé de réception mettant le preneur en demeure de payer. Dès réception, le preneur se doit de contacter le bailleur afin de déterminer les termes du règlement de ce qui est pour l’instant considéré comme un retard de paiement. Petit détail à l’attention des locataires ; dès qu’ils reçoivent la lettre recommandée, les intérêts sur la dette commencent à courir. Si rien n’est réglé après ce premier avertissement, la procédure se poursuit, avec quelques aménagements suivant les types de baux.

Le bail d’habitation

Dans le cadre d’un bail d’habitation, la loi est claire ; un huissier peut délivrer un commandement de payer, avec un délai d’exécution de 2 mois. Si, dans ce délai, la somme due n’est toujours pas recouvrée, le propriétaire peut alors résilier le bail. Mais la chose ne se fait pas unilatéralement. Il faudra faire valider cette résiliation devant un tribunal d’instance.

Le bail commercial

Les choses sont relativement semblables. Seule différence notable, le locataire n’a qu’un mois pour régler les sommes dues avant que le propriétaire ne saisisse le tribunal de grande instance dans le but de faire résilier le bail.

Les autres types de baux

Moins encadrés par la loi, les autres types de baux laissent le soin aux deux parties de rédiger les clauses résolutoires. Mais dans tous les cas, si le loyer n’est pas réglé, le propriétaire devra toujours saisir le tribunal compétent pour faire valoir ses droits, à savoir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Notez que les baux professionnels entrent dans cette catégorie. D’autre part, même si le bailleur venait à manquer à ses devoirs envers sont locataire (et c’est valable pour tous les types de baux), ce dernier ne peut se permettre de stopper le paiement de ses loyers sans en avoir demandé l’autorisation à un juge au préalable. Sans quoi, il pourra être poursuivi de la même façon qu’un locataire indélicat.

La chronologie de la procédure de recouvrement locatif

Dans la mesure où un bailleur dispose d’un délai de 5 ans pour obtenir le recouvrement des loyers impayés, la meilleure solution reste encore de trouver un juste compromis avec le locataire. Il se peut que des difficultés passagères ne lui permettent pas de régler l’intégralité des loyers. Une baisse momentanée et un étalage du restant du selon un échéancier élaboré en commun s’avère souvent la meilleure des solutions à court comme à moyen terme. En d’autres termes, privilégiez toujours la solution amiable. D’autant que parfois, une simple petite aide sur la gestion des comptes du locataire résout le problème.

Malgré tout, il est des cas dans lesquels le dialogue et l’échange semblent impossibles. Dans ces cas, le propriétaire peut demander une saisie à titre conservatoire sur les biens mobiliers ou immobiliers du locataire. Mais seul un huissier mandaté par le propriétaire pourra procéder à cette saisie conservatoire. Cela signifie que les biens visés ne pourront être ni vendus, ni échangés, ni déplacés sous peine de sanctions pénales. La saisie conservatoire peut également avoir lieu sur le compte bancaire du locataire, qui ne pourra jouir de la somme d’argent bloquée. Par la suite, il faudra demander au juge du tribunal d’instance (pour les sommes de moins de 10 000 €) de transformer cette saisie conservatoire en saisie vente.

Si tout cela ne résout rien, alors c’est la procédure telle que décrite plus haut qui doit être lancée. Un commandement de payer adressé par voie d’huissier assorti d’un délai de 2 mois pour régler les sommes dues ou faire appel au juge du tribunal d’instance dans le but d’étaler la dette. Si rien n’est fait dans ces deux mois, le bail est résilié et le locataire est expulsable après nouvelle requête auprès du juge du tribunal d’instance. Notez que le locataire doit être expressément averti par voie d’huissier de sa comparution pour expulsion d’un logement qu’il occupe dorénavant de façon illégale. Si l’expulsion devait être prononcée, le locataire bénéficie encore de plus de 2 mois pour se retourner.

La procédure est longue et peut s’avérer plus coûteuse que quelques mois de loyers de retard. Il est donc primordial de privilégier le dialogue permanent avec le locataire, et de mettre en place une solution de recouvrement locatif amiable. Un agent de recouvrement, spécialisé sur la question, peut intervenir sur le recouvrement amiable.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *